大发体育房地产需求侧变化：（1）从刚需、条件改善需求和城市更新改造需求等测算中长期地产销售中枢，房地产需求逐年下行，尾部较平，大致呈 L 型 回落趋势。2023-2025 年房地产销售中枢为每年 13.58 亿平方米，2026-2030 年销售中枢为 10.96 亿平方米，2031-2035 年大发体育，销售中枢为 9.18 亿平方米。（2）一二线核心城市销售占比显著提升。2023 年以来，一线城市随主力置业人口年龄中枢上移，需求条件改善驱动，成交面积和价格均上行，二线城市因次地级城市人口流入拉动，销售逐步提升，成交面积占比最大，月度波动也最大。三四线城市人口净流出较多，需求呈现下降趋势，成交面积和占比明显下行大发体育。

　　房地产供给侧变动：（1）房地产市场库存。地产去化周期处历史高位，本轮房地产下行周期中，2022 年 4-5 月去库存，存销比逐步回落，截至 2023 年 3 月大发体育，十大城市商品房存销比回落至 13.93。（2）地产供给收缩幅度下降。2022 年我国购置土地面积与土地成交价款未出现明显拐点。2023 年以来，土地市场多项数据已有所改善大发体育，2 月溢价率约 4%,3 月溢价率为 5.53%，虽仍处于较低位，但已现明显改善趋势。从成交土地面积看，一线城市基数与波动均较小，二线城市成交面积波动相对平缓，成交土地总价多数高于三线城市，三线城市土地价格一定程度贬值。地产供给收缩趋势仍在，出现明显区域分化特点。

　　房地产周期论：（1）从库兹尼茨长周期分析，房地产市场仍处下行趋缓态势。（2） 销售 - 投资 - 开发 传导路径分析。2023 年房地产销售额、投资额、开发资金均明显回暖。从增速看大发体育，新开工面积周期与销售面积周期基本同步，2020 年以来短周期已持续 3 年，当前房屋销售增速仍在底部徘徊。2023 年 1-3 月，房屋新开工面积累计同比降 19.2%，降幅较上年末收窄 20.2%，但受长预期影响，当前开工意愿不强。（3）高杠杆民营地产企业流动性周转模式难以为继。同时，受融资收紧影响，高财务杠杆率有待改善。

　　房地产企业利润率： ( 1 ) 由于地产行业结算收入由前 3-4 年销售收入所贡献，即 2022 年的低销售额、低销售面积将体现在 3-4 年后业绩上。2023 年以来，房价逐渐回暖，3-4 年后地产企业利润率才产生正向影响。 ( 2 ) 从土地储备、资金成本、发展战略等视角，建议关注头部国有地产企业，保利地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、华发股份、建发地产、中国金茂、越秀地产等头部央国企具有竞争优势。

　　房地产市场竞争格局变化： ( 1 ) 央企拿地金额最高，其次是地方国有企业，民企拿地相对较少。2023 年 1-3 月，拿地价值最高的 10 家房企中，6 家为央国企，一季度拿地价值最高的 20 家房企中，14 家是国企、央企。（2）市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。2023 年投资压力依然较大，央国企是整个土地市场的主力。2023 年一季度，受房地产弱势复苏的催化，拿地毛利率有少许提升。

　　风险提示：地产政策调整不及预期风险，地产投资增速不及预期风险，地产销售增速不及预期风险。