大发体育2007-2009年美国金融危机引发的经济衰退是20世纪30年代大萧条以来最严重的经济灾难，大量人口失业，经济大幅下滑，其余波即使到现在依然若隐若现。对于这样严重的经济事件，政府部门、学术界、社会公众等从不同的角度进行了广泛的探讨，可谓是众说纷纭、人言言殊。虽然危机已经过去了十多年，但很难说对其原因和传导机制已经洞若观火，盖棺定论也为时尚早。就如20世纪30年代的大萧条现在依然是值得关注的话题一样，当前及未来一段时期，次贷危机及其引起的金融危机和经济衰退仍然会在学术界的研究清单上占据一席之地大发体育。
找准病因是对症下药的关键，也是避免再次发生类似危机的先决条件。普林斯顿大学经济学和公共事务教授阿蒂夫·迈恩（AtifMian）和芝加哥大学经济学和公共政策教授阿米尔·苏非（AmirSufi）合著的《债居时代：房贷如何影响经济》一书从低收入、高杠杆购房者房产净值大幅缩水引发消费下降的角度对美国经济衰退进行了系统而深入的分析，并探讨了刚性债务的负面影响，对于我们理解美国经济大衰退提供了一个非常好的视角。这本书于2015年就已在国内出版，当时的书名是《房债：为什么会出现大衰退、如何避免重蹈覆辙》，后又再版发行，受欢迎的程度可见一斑。该书有两个特点：一是通俗易懂，作者用简单平实的语言详实地探讨了美国经济衰退的主要原因；二是理论基础深厚，书中的每个论点、论据都有严谨的学术研究支撑，不是泛泛而谈，也不是空中楼阁式的逻辑推演。
作者在书中指出，我们能够解决乃至阻止经济大灾难发生的唯一办法就是理解引发灾难的原因。2007年美国次贷危机引发的严重后果最先在金融市场得到了淋漓尽致的体现，金融市场动荡不安，流动性几乎枯竭，金融机构大规模倒闭。金融是经济的血液，在金融市场出现如此严重危机的情况下，实体经济想要独善其身几乎是不可能的。也正是因为如此，促使很多人从金融的角度来分析美国随后发生经济大衰退的原因，比较有代表性的观点是从金融体系受损从而无法有效提供信贷来探讨经济衰退。作者在书中列出了比较有代表性的三种解释经济衰退的观点。
一是基本面观点。这种观点的支持者认为，严重的经济衰退主要是由于经济受到了基本面冲击，如技术冲击、自然灾害、政变、或对未来预期的改变等。但比较明显的是，在2007-2009年美国经济衰退之前，除了较难衡量的预期之外，经济基本面并没有发生显著变化。
二是动物精神观点。人是高级动物，理性是人类区别与其他动物的显著特征，但人类并非是完全理性的。动物精神观点认为经济波动主要受到人类非理性或不稳定的信念影响。动物精神没有规律可循，因此这种观点似乎含有一定宿命论成分，即经济波动不可预测也难以避免。
三是银行业观点。这种观点认为金融体系对经济是至关重要的，尤其是银行在畅通信贷流动方面发挥着重要作用，次贷危机引发的金融动荡使银行业受到严重冲击，导致信贷流动出现停滞，进而影响了实体经济。
作者认为，上述三种观点或许在某种程度上有一定解释能力，但都没有切中肯綮，没有找到美国经济衰退的根本原因。两位作者经过严密的论证得出，美国经济衰退的罪魁祸首是低收入家庭高企的债务，低收入人群大规模举债购房，推动了房价上涨，房地产泡沫破裂之后导致其资不抵债，消费支出严重下滑，对经济产生了系统性影响，是美国经济衰退的主要原因。
作者将此次美国经济大衰退与20世纪30年达的大萧条做了对比，发现在两次经济衰退之前，家庭债务规模都大幅上升，只不过债务增加的原因略有不同。20世纪20年代，美国家庭债务增加主要是消费所致，当时分期付款刚刚流行，汽车、收音机等新物件逐渐普及，消费热潮涌起，引发家庭通过借债来提前消费。书中提到，在20世纪20年代，商店经营者首次认识到经过商店的人可能通过分期付款来消费。2007年经济衰退之前的债务则是由房地产市场引起的，尤其是低收入家庭通过借债来购房，导致其债务规模快速提高。
次贷危机之前，由于按揭贷款证券化的无序发展，促使银行放松了贷款的发放标准，在预期房价未来会持续上涨的情况下，大量低收入人群涌入了房地产市场。这里存在这样一个问题，危机前几年按揭贷款规模大幅增长，是由于房产泡沫引发的吗？也就是说，是先出现了房价上涨，然后才引起更多的人投入到房地产市场的吗？
如果房地产泡沫引发了按揭贷款的大幅增长，那么应该可以看到在按揭贷款增长较快的城市前期有房地产价格上涨的现象，书中对此进行了详细的探讨。作者对比了住房供给弹性较大和弹性较小城市房价及按揭贷款的差异。首先，住房供给弹性大意味着土地供应充足，住房供给空间较大，房价涨幅就会较小，房地产市场基本上没有泡沫。按照泡沫引发信贷增长的观点，这些地方的按揭贷款规模不会大幅增长。其次，住房供给弹性较小意味着受地理条件限制，住房供给空间不大，如果需求提高，房价涨幅就会较大，因此也会促使更多的人进入房地产市场，并提高按揭贷款的规模。
现实结果显示，在住房供给具有弹性的城市，虽然房价涨幅较为温和，但低收入人群的按揭贷款也有非常大规模的增长；在供给缺乏弹性的城市，房价涨幅较大，低收入人群按揭贷款增长也更快。所以，低收入人群按揭贷款的增长一个普遍现象，其原因不在于房产存在泡沫，而是银行不负责任的放贷。
实际上，资产证券化这种金融衍生品对于银行发放按揭贷款产生了非常大的推力，因为银行可以将按揭贷款转移给资产证券化提供商，资产证券化提供商再将按揭贷款打包分层，卖给全球的投资者。这是一条关于按揭贷款的流水线，银行似乎只是放贷的中介机构，其获得的利润与放贷规模直接相关，所以有动机去发放越来越多的按揭贷款。美国金融危机之后，也引发了对于金融衍生品的反思大发体育，很多金融衍生品都是零和游戏，我输的就是你赢的，当风险集聚于某一方时，很可能引发危机。巴菲特曾指出，金融衍生品对于交易双方及整个经济系统来说就像是定时炸弹，它们就是金融大规模杀伤性武器，带来潜在的致命性危险。
大量的次级贷款是低收入人群债务的第一次积累，事情并没有到此为止。数据显示，在房价上涨之后，很多人又利用房产进行抵押贷款，再一次为低收入人群的债务规模推波助澜。从理论上讲，低收入人群面临着借贷约束，房价上涨放松了借贷约束，如果预期未来收入水平不断提高，利用房产抵押借贷也无可厚非。但证据表明，低收入人群的收入形势并不乐观，债务的大规模积累更多是及时行乐等非理性行为的表现。
经济史学家金德尔伯格提出了一个公理：资产泡沫取决于信贷增长。宽松的信贷与资产价格上涨几乎如影随形。次贷危机发生之前大发体育，银行机构对于低收入、甚至是没收入的人群发放了大量的次级贷款，这是美国房地产泡沫不断扩大的导火索。金德尔伯格于2003年去世，在去世的前一年接受《华尔街日报》采访时说到：“银行愿意发放的抵押贷款越来越多、越来越多”，“我认为，这很危险”，金德尔伯格似乎一语成谶。
这里也提出一个比较有争议的概念，即资产泡沫。什么是泡沫？不同的人有不同的理解，甚至是完全相反的理解。有些人认为经济的基本面和预期非常好，资产价格只是反应了良好的基本面和乐观的预期；但另一些人则认为资产价格与价值发生了严重偏离，存在明显的泡沫。普林斯顿大学教授、美联储前副主席艾伦·布林德在其解释美国次贷危机的书籍《当音乐停止之后》对资产泡沫进行了细致的分析，在他看来，当一种资产的价格与其基本价值发生大幅、长期偏离时，这种资产就存在泡沫。
宽松的信贷为泡沫的产生提供了外在条件，人类的贪婪则是泡沫产生的内在原因。人类的非理性在资产价格持续上升期间表现的毕露无遗，当资产价格上升之时，理性的计算被抛到九霄云外，关于资产价格会一直上涨的不切实际的预期占据了我们的思维。对于泡沫我们要记住一句话，凡是不能永远持续的东西必然要在某一时刻停止。资产泡沫不可能永远扩大，破裂之日就是政策部门收拾残局之时。
在2007-2009年全球金融危机之前，美国的政策部门有一种观点很流行（尤其是格林斯潘时期的美联储），即泡沫是很难判断的，也不应该由政策部门来裁定是否存在资产泡沫，与其先发制人地采取政策措施来去抑制可能并不存在的泡沫，不如在真正的泡沫破裂之后再来收拾残局。但是不同泡沫破裂的影响是存在较大差异的，当大量低收入人群沉浸在泡沫之中时，泡沫破裂的后果是非常严重的。
美国房价在次贷危机之前就已下跌，对于杠杆率非常高的低收入者来说，房价一定幅度的下降就可以使其房产净值为负，也就是说房产价值已经低于按揭贷款规模，就房产来说已经陷入了资不抵债。对于这部分人，要么勒紧腰带继续还债，要么放弃房产停止还贷，也就是所谓的止赎。
首先来看继续还贷。低收入家庭经济状况本来就捉襟见肘，原本希望通过房产增值来提高家庭财富水平，但房价下跌使希望成为泡影。如果选择继续还贷，只能主动压低消费支出。作者在书中通过对于不同群体的对比分析得出，低收入、高债务群体在房价下跌之后消费下降最为严重，对经济产生了第一波冲击。
再来看一下止赎。止赎产生了第二波冲击，其负面影响也非常大。低收入者放弃房产之后，银行为了快速变现获得流动性，会将房产投向市场，甚至低价甩卖，这会对本已步履蹒跚的房地产市场产生更大的压力，导致房价进一步下跌，从而使低收入群体的房产净值缩水更加严重，消费下降幅度也会更大。
书中提出了杠杆化损失框架来分析消费变化。首先，杠杆化损失框架的第一个要素就是经济中存在规模较大的债务。尤其需要注意的是，债务集中在低收入群体，并且房价下降对低收入群体的影响更大，因为高收入群体持有很多金融资产，房价下降对其影响相对较小。其次，杠杆化损失的第二个要素是对经济的冲击，使低收入家庭的房产净值大幅下降。高企的债务叠加房产价值下降，低收入家庭必然要减少消费支出。
这里还需要特别指出的一点是，低收入人群的收入和财富边际消费倾向非常高，这部分人的收入和财富提高会大幅提升整体经济的消费需求，但收入和财富缩水也会产生非常大的紧缩性影响。
实际上，也可以用资产负债表衰退理论来分析上述现象。日裔经济学者辜朝明（RichardKoo）提出了资产负债表衰退理论来解释20世纪30年代的大萧条、日本在20世纪90年代的经济停滞及2007-2009年美国经济衰退，资产负债表衰退理论认为，经济主体的资产端受到冲击，而负债却没有变化，资产负债表严重受损，为了修复资产负债表，经济主体会从负债端入手，严格限制负债水平，甚至会尽力偿还债务，提高资产负债表的健康程度。在资产负债表衰退期间，因为经济主体会努力偿还债务，即使货币政策较为宽松，但对宽松政策的需求不忘，导致政策效果较弱。
复旦大学经济学教授兰小欢在畅销书《置身事内》中有一句说的很有意思：“还债让债务人不好过，赖账让债权人不好过。所以偿债过程很痛苦，还有可能陷入经济衰退。”归根到底一句话，当债务无法持续时，整个经济就会不好过。
自古以来，债务就是金融体系重要的表现形式和组成部分，对于推动经济发展也发挥了不可或缺的作用，但任何事情都有个度，过犹不及。债务就如美酒，小酌怡情，酗酒伤身，债务大规模积累产生危机的例子可谓是不胜枚举。
债务的一个显著特点是具有刚性，也就是说，在正常情况下，借款人要足额偿还本息。我们中国有一句古话，欠债还钱，天经地义。如果利用债务来经营，在经营尚可甚至获利的情况下，未来会有更多的资金来偿还债务，不会产生太大的问题大发体育，此时债务对经济是有好处的。比较危险的情况是借款人利用债务来追逐资产。
对于借款人来说，债务的规模是固定的，是必须偿还的，但资产却不同，资产价格有高有低，弹性非常大。借款人利用刚性债务去追逐弹性资产，在资产价格上升期间尚且可以持续，当资产价格大幅下跌时，必然会产生资不抵债问题，金融危机、经济衰退甚至经济危机就此发生。
债务的刚性特征对银行产生了不恰当的激励。从银行的角度看，因为刚性债务的风险较小，只要利差可以接受，银行就有动机去发放贷款。从美国次贷危机前的情况看，甚至银行发放的按揭贷款越多，获得的利润也会越多。从风险承担看，风险几乎都集中在借款人身上，银行反而承担的风险较小。这显然违背了金融的行业本应该发挥的作用，金融更应该分散风险，而不是将风险集中于承担能力较弱的群体。当然，银行只是放松了贷款条件，并没有强行推销贷款，债务规模增加还是因为债务人主动申请贷款，但是需要注意的是，存在并不必然是合理的。风险承担的非对称性很容易造成激励扭曲，风险承担较小的一方有动力去扩大债务，风险承担较大的一方却在非理性的作用下陷入风险而不自知，甚至洋洋自得，最终必然会发生悲惨的结果。
美国次贷危机发生之后还有一个值得注意的结果就是经济中的不平等更加恶化。这主要是由于低收入和高收入人群之间的资产负债结构不同。低收入人群利用按揭贷款购房，房子是其主要资产，房价下跌导致其资产净值大幅下降；反观高收入人群，他们负债更少或者没有负债，资产则以金融资产为主，如股票、债券等，虽然股市在次贷危机期间也大幅下跌，但在投资者情绪稳定之后，在超级宽松的货币政策推动下，金融市场快速恢复，股市很快就收复失地，甚至达到了较危机之前更高的水平。实际上，美联储的宽松货币政策对于经济中的不平等要承担一定的责任。后来，美联储自身也对于宽松货币政策对不平等的影响做了一些研究。
2019年，人民银行行长易纲在《求是》杂志刊文指出：“在缺乏增长点的情况下，央行给银行体系提供流动性，但商业银行资金贷不出去，容易流向资产市场。放松货币条件总体上有利于资产持有者，超宽松的货币政策可能加剧财富分化，固化结构扭曲，使危机调整的过程更长。”
还有一个加剧不平等的因素是经济衰退对低收入人群打击更大，失业主要集中在低收入人群，这似乎是多数经济衰退过程中的共性现象。低收入群体就业一般集中于制造业或生活性服务业之中，经济衰退在这些行业的反应最为明显。作者在书的开头举了北印第安纳州房车企业摩纳哥（Monaco）的例子，房车企业的工人因为经济衰退导致的对房车需求下降而失业。
金融本应该为缩小收入差距和财富分配不平等做出贡献，但误入歧途的金融却产生了事与愿违的结果，反而恶化了经济中的收入和财富分配格局。从美国来看，收入分配恶化产生了一系列严重的后果，如特朗普的上台及其推行的去全球化策略，美国民族主义和民粹主义的潮起，等等。
为了解决债务风险过度集中于债务人以及为银行提供适当的激励防止债务过快增长问题，作者在书中建议采取责任分担式债务合同，即债务不再是完全刚性的，而是根据结果而定的，银行也要承担一定的风险。例如，经济下行时，房价下跌，银行要向借款人提供一定的保护，减免一定的债务；在经济上行时，房价上涨，借款人要向银行让渡一定的资本利得。合同可以根据房价涨跌幅度设定触发机制，房价涨跌可以根据权威机构公布的房价指数来判定。责任分担式合同有以下几方面积极作用：
一是对于借款人的下行保护改变了贷款人也就是银行的激励机制，银行获利水平不只取决于放贷规模，还与未来房价走势密切相关，所以银行要将房价涨跌的可能性考虑进来。对于借款人来说，如果只是因为投机才进入房地产市场，就要考虑房价上涨而让渡给银行的资本利得，会降低其投机动机。综合对银行和购房者的影响，责任分担式合同能够在一定程度上防止房地产泡沫的产生。
二是下行保护机制降低了房价下跌期间借款人的债务规模，从而有助于减缓需求下降的幅度。低收入人群的边际消费倾向较高，避免这部分人财富规模的大幅下降对于稳定经济中的总需求至关重要。
三是下行保护还通过减少止赎产生积极影响。因为借款人按揭贷款规模的下降，缓解了房产净值的跌幅，综合起来房产净值甚至有可能净值依然为正，借款人也就不会放弃房产大发体育，减少了止赎对于房地产市场的进一步冲击。
责任分担式合同会引起一种担忧，即是否会产生道德风险问题。如果在房价下行期间债务也相应的减少，可能会鼓励贷款购房行为。道德风险主要是个人的主观行为，如在购买保险之后会采取一些不负责任的行为，道德风险值得关注，但很多情况下道德风险并没有那么大的影响。我们很多人都有汽车，都会购买商业保险，但几乎很少人会不负责的驾驶，因为毕竟出现事故之后修车也非常麻烦。对于责任分担式合同来说，触发条件取决于不受个人影响的房价指数，合同的或有风险是不受个人控制的，因此不会产生很大的道德风险问题。
房地产被认为是“经济周期之母”，经济的很多周期性波动都与房地产市场密切相关。房地产之所以对经济和金融系统具有如此重要的影响，是因为除了居住属性之外，还具有资产和金融属性。阿蒂夫·迈恩和阿米尔·苏非令人信服地证明了美国低收入、高杠杆人群在房价下跌后消费支出下降对于美国经济衰退的重要影响。20世纪90年代末以来，我国房地产市场繁荣发展，期间虽有波动，但并未改变上行的趋势。从2022年开始，我国房地产市场出现了较大幅度的调整，对于整体经济、购房者个人财富水平、潜在购房者的购房意愿、存量按揭贷款的还款行为都产生了非常大的影响。沿着这本书的思路，我国部分城市的房价调整也势必会对居民的消费产生一定影响，但这种影响有多大，需要深入定量的分析。
