大发体育6月里，英国开始了新冠疫情高峰后的进一步解封，在本月的房地产市场表现上大发体育，住宅、商业地产的成交情况相比5月显得更加多样和复杂，而就在6月的末端，新推出的规划政策又为市场未来变化增添了不确定性，引发了广泛的讨论。下面就从住宅市场开始，开始本次的例行月度新闻解读。

　　据BBC报道，英国政府将原本预计在6月内到期的租客保护令延长了两个月，目前的政策改为在8月23日前，英格兰及威尔士境内的保障房和普通住宅房东都不能使用驱逐令驱逐租客，而要向法庭申述强制执行驱逐令则需要经历至少3个月的等待时间才可提起上诉，同时目前法庭对于已经上诉的案件暂停了推进。

　　【2】6月11日：RICS发布5月住房调查数据，带有绿地空间的住宅广受关注

　　据Property Week报道，在新一轮的RICS调查（RICS Residential Market Survey，以月度为调查周期，受访者们大多为专业地产从业者）中，被调查者们对于带有花园等绿地空间的房产兴趣明显上升，相比同期增加了78%。除此之外，大部分被调查者们预计买家对于高层住宅和高度城市化地区的兴趣将会明显下降。

　　据The Guardian报道，Nationwide对于其借贷额度进行了调整。目前对于所有的首次购房者，想要购置新房的借款人和需要进行再贷款（Remortgage）的申请者，其最高贷款额度均为85%，此前最高可达95%（对于首次购房者）。Nationwide同时表示，对于之前新发放的贷款额度为房产价值的95%的贷款，将会进行回收，重新发放85%额度的贷款进行替代。

　　据The Telegraph报道，6月30日英国首相鲍里斯约翰逊透露了英国政府即将推出的新住房供应计划，该计划包括了商业地产用途变动大发体育、废弃建筑利用大发体育、建筑扩张等多个规划层面的内容，这些规划方面的改革计划同时从属于一个包括中小开发商援助、保障性住房供给和恶地开发等计划的大型住房供给计划。由于对规划政策方面的改动从字面意义上看异常剧烈，因此这一举措引起了房地产行业内各方褒贬不一的大规模讨论。

　　我们本次挑选的4条住宅市场新闻主要能够反映出在过去的6月份，英国住宅市场呈现出的未来住宅市场的的不确定性。这种不确定性又分为2个方面，一个是供给量的不确定性，另一个是供给方式的不确定性。结合这种不确定性，我们又可以看到一些未来整体房地产市场上潜藏的变动。首先我们说说未来供给量的不确定性。

　　我们知道，在英国，住房供不应求是一个普遍存在的问题（此处说是问题主要是针对社会民生和人口规模发展方面，对于建材供应商、建筑商或者房地产开发机构来说住房供不应求也许并非是一个问题），在英国的各大主要城市尤其如此。即便某些地区（如利兹）的纸面数据可能暂时得到缓解，但实际上又会由于当地经济发展或者城市改造（如利兹存在大型的城市扩张计划South Bank Leeds）而导致潜在需求进一步扩大。

　　与此同时，在英国住宅的产权趋势方面，英国的住房拥有量（即所有权）不断减少，同时住房租赁数（即使用权）则在不断扩张（但近年来有所趋缓）的局面。根据英国国家统计局的调查， 购房人数连年下降的趋势直到2018/2019年（见Savills辅助数据）才有所缓解，而租房人数也从那时起才暂时结束其升势。而在租房的人群中，居住于私人房东所提供的住房内的人数又为整个租赁业的大头，占全英国所有家庭20%。

　　而结合目前以Nationwide为代表的贷款机构（Nationwide的中文名称为全英房屋贷款协会，规模为全英第一，远超普通银行）下调贷款额度的情况，从95%的额度到85%的额度，虽然只有10%的下降，却会导致首付上升3倍；购房（尤其对于首次置业者）成本进一步增加，也就使得完成这一任务的相比之前可能更加困难。当然，目前英国政府也已经宣布预期将为首次置业者提供最多30%的额外补贴，但这一政策目前尚无具体信息，甚至连预期在哪一年开始都没有公布。基于这种情况，租赁行业本来可能预期会有部分额外的需要住房，却又因首付不足暂且只能租房的客源。

　　但是，英国政府对于私人房东这一行业却似乎并不非常友好，相反租客却能够得到许多保护。比如在新冠疫情中，租客即便不交房租，也无法被立即驱逐，而房东只要没有驱逐租客，就不能阻止租客继续住在自己的房产中，所有权的优先级小于使用权(阻止租客进入房屋是违法行为）。而即便没有新冠这种突发事件，房东的权利也在不断缩减，如强制驱逐租客的Section 21（no-fault evictions）预期就将被废止。

　　而在之前的文章中，我们已经公布过房东在此次疫情中本来就受到了大幅打压的租金回收率的数据，结合这一情况大发体育，私人房东因为此次疫情中受到的来自政策和资金的两方面压力而退出市场的可能性非常高。而我们从ONS的住宅类别已经可以看到，住租赁住宅（Private Rented）内的租客有可能在私人房东大量退出市场的时候面临难以找到下一个住所，无法进入保障房（即上图中的Social Rent，对于收入条件有限制，且收入水平对于能否获得名额相当大影响），但又无法购房的窘境。这种情况甚至可能影响人口流动: 如果没有足够的可租房源，则与上述租客情况类似的英国内流动人口或者外来人口可能因为难以找到住所而影响其原本的流动计划。

　　当然，市场需求总会催生出对应的供给，私人租赁市场的萎缩，为机构租赁市场提供了扩张的可能。但在这两轮市场的迭代之间，住房需求的问题则可能加重，因此私人房东的迅速离场实际上并不利于住宅市场的健康发展。

　　实际上，上文所述的机构租赁市场代替私人房东的可能性，也是英国未来市场供给模式的变化方向之一。除此之外，新闻中提到的对于绿地的需求增加，同时对于高层住宅的需求减少的情况，是未来可能的另一个变化方向。

　　根据RICS的调查结果，在其受访者中，有接近80%的人认为花园或者阳台的吸引力上升，紧随其后的是接近绿地的偏好和拥有更多私人空间的偏好。对应的，高层住宅（Tower Blocks）则被最多受访者认为魅力将大减，甚至连居所附近高层建筑过多（Highly Urban Areas）也会令人不快。

　　从上面的统计数据，我们可以看出一个本质的诉求，即是对于室外空间距离的保持显得更为看重（花园和阳台是私人空间的代表、公共绿地则是低密度活动区的代表；如果两样都无法取得，则能增加一些室内私人空间也好）。基于这种诉求，高层住宅才被嫌弃，因为高层住宅往往居住密度较大，同时没有足够的室外空间。

　　然而，“往往”并不是一个绝对的词，正如如果有需求，高层住宅一样可以以低密度的“大平层”作为卖点，何况对于英国的豪华公寓楼来说，室外空间本就并非稀缺之物（可参照我们之前介绍过Berkeley Group的相关项目）。因此，假如RICS调查所得的这一趋势线年（调查所用的对未来估计时间），也许在不能开发大量带有室外空间的区域（如金融城）中，会出现能够替代以有利于保持个人距离的产品。

　　当然，在产品样式上的改变毕竟无法与制度变革的影响相提并论，因此英国政府对于规划体系的改变才更可能对住房供给模式产生深远影响，只不过这种理论影响是否能实现，还需要等待更多的细节。在此之前，我们可以先把目前的情况向读者朋友们提供。在英国政府网站给出的信息中，我们目前知道的规划系统的改变主要集中于2个方面：对于建筑物使用类别（Use Class，计划中第1点）的改变和对于商业/住宅建筑开发自主权（计划中2/3/4点）的放开。

　　由上图可知，在目前公布的计划中，商业住宅可以通过改变其建筑用途而直接变为别的商业住宅，比如零售商店变成了咖啡厅或者写字楼。这一点对于住宅供应模式的改变较为间接，此处暂不谈。

　　对于住宅供给模式影响较大的是计划中列出的大量商业建筑可以无需通过规划申请就能转化成住宅的部分。这一部分的不确定性非常大。首先涉及到的问题就是什么叫“无需通过规划申请（without the need for a planning application）”。

　　英国政府鲜有对什么是规划申请进行过详细描述，但从政府规划门户网站Planning Portal提供的信息，我们可以看出，规划申请（Applications）是用于获得规划批文的和建筑许可的程序，换句话说，从字面意思看，“无需规划申请”似乎意味着“无需规划批文和建筑许可”，几乎等同于“马上开工”。

　　这就非常令人不安，因为如果一个建筑能够在转变成住宅这件事上马上开工，则未来对于整个住宅供给的规划就会难以进行：比如今年规划达到需求指标为200套，结果有一栋写字楼突然转变成了住宅，增添了额外50套的供给，供给立马超过需求40%。这样的情况下，政府规划就几乎难以确定究竟是否符合实际。

　　除此之外，转化完毕后的商业建筑，其实也是个问题。以商铺为例，假如商铺允许被转化为住宅，也许的确能在短期满足住宅需求，也能够实现更高的利润，但是商铺和住宅作为两类不同房地产市场类别的组成成分，从选址开始，其差别就已经存在，商铺应天生更适合商业活动（如靠近人流集散处，以及多个商铺的聚集处）如果商铺改成了住宅，所在地在未来由于经济环境变化后，更适合进行商业活动，此时又该如何满足商业需求？难道再改革规划系统，允许住宅变成商铺？从这个角度来看，规划系统的改革是否真能得到实际可操作性有待考量。

　　无论如何，这次规划系统的改革预计是涉及多个市场，如果大规模实行，以“旧改”作为未来住宅供给的新模式就有可能确立。本研究院也将持续关注，以求在掌握足够细节后为读者们详尽解释其内涵。

　　据Property Week报道，在伦敦及曼彻斯特进行写字楼开发及投资的上市公司Helical在新冠肺炎爆发期间实现了股价的整体上升。截至本条新闻撰写日期，该公司股价达到近期高点，相比于新冠疫情之前的低点上升48%。

　　【2】6月11日：保利撤回其写字楼销售指令，继续保有5 Fleet Place

　　据Property Week报道，保利集团曾经在近期将其位于伦敦金融城的一处写字楼资产5 Fleet Place进行销售，出价为1.825亿英镑大发体育。据报道，该项销售吸引许多买家，但最终保利决定继续保留这处写字楼资产，放弃出售。

　　【3】6月30日：6月Re-Leased用户租金回收率好于前期，伦敦表现最佳

　　根据Property Week报道，全球著名的资产管理软件公司Re-Leased的6月收租日后第4天数据显示其回到了同期3月收租日水平，且伦敦地区的租金回收率相比同期实现上升。

　　写字楼在整个疫情期间是所有商业地产中最稳健的一项资产类别，相比于工业及零售类的商业地产，写字楼的租金回收率表现最为坚挺；而基于租金回收情况，写字楼内部资产质量的分化又可从市场对优质资产的认可得到一定的体现。

　　6月30日，服务于全球多个资产管理机构的公司Re-Leased公布了其统计的在6月收租日后的数据表现，从这一表现来看，伦敦的租金回收情况实现了上升，并带动了整体平均水平的上升，相比之下其他几个地区（North West及West Midlands分别为第三大城市曼彻斯特和第二大城市伯明翰所在区域）则出现了同比下滑。这反映出了伦敦市场的恢复速度较强的特点，同时如果以整个市场作为主体来对比，伦敦由于金融城等国际性商业地产市场的存在，优质资产比例应高于伯明翰及曼彻斯特，从而可推出优质资产的恢复力相对更强。

　　与此同时，我们还可以再对比一下疫情刚刚开始时，不同商业地产所受到的租金回收方面的影响：下图为英国商业地产中写字楼、零售和工业地产的租金回收情况在疫情初期（3-4月）的对比（图中的Qtr Date指3月25日），明显可以看到，在疫情爆发开始后（3月23日封锁）的一周以内，写字楼的租金回收率几乎和没有疫情（过去2年同期）相比没有差别，但零售和工业地产则出现了明显差别。

　　而股价实现了疫情期间上升的Helical公司，其在3月25日的租金回收率则达到了92%，相比于同期的平均水平，具有很明显的优势，而这种优势体现在其股票价格上就转化为价格的上扬，体现了市场对超出平均水准的优质资产的追捧。

　　保利地产的销售情况是优质资产的另一种体现：首先，保利地产在出价方面，要价对应的租金回报率为4.17%，此为高于同期平均水平的价格；在这一基础上，5 Fleet Space获得了多个投资者的出价（根据Property Week的说法，原文Multiple Bids），较为接近的出价为对应租金回报率4.25%的报价，最后未能成交。但如果能够成交，按照4.25%与4.17的租金回报率之差，实际资产价值仅下降不到2%，这一情况与保利撤回销售，不愿意在价格上进行任何让步的行为一起，彰显了优质资产在保值性上及所有者对于流动性信心方面的优势。