大发体育为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告（

　　本次调查依托CREIS中指·云调研（点击试用）平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷近9000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

　　购房需求持续增加：2月受访者计划购房占比相较上月提升7个百分点，购房需求呈现持续回升。

　　置业计划有所加快：2月售楼处到访占比与上月基本持平，但置业意愿、计划看房占比均有所回升，短期购房者观望情绪逐渐消散，市场预期趋稳。

　　房贷利率持续下降：信贷宽松逐步落地，2月超四成受访者认为近期贷款难度有所降低，超两成受访者认为未来贷款利率仍将下调。

　　政策宽松力度增加：中央持续推进房地产环境改善，2月44%的受访者认为未来全国楼市政策将会趋稳，超半数受访者认为一线%的受访者认为三四线及县城政策将保持稳定或出现放松，因城施策已成市场共识。

　　置业意愿明显增强：整体置业意愿较上月出现回升，42%的受访者购房意愿强于上个月，占比较上个月提升16个百分点。

　　2022年市场预期乐观：2022年购房者市场预期较为乐观，全国市场将呈现前低后高趋势，一线、长三角地区市场将率先复苏。

　　与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。

　　购房需求持续回升，一线、长三角、长江中游等置业需求较高：本次调查中83%的受访者拥有购房需求，较上月提升7个百分点，购房需求已连续三个月回升大发体育。在中央“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”和“满足购房者合理购房需求”的指导下，多地扶持性政策频出，叠加信贷环境出现改善，市场预期引导逐渐显效，市场信心正逐步恢复。分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现上升，且涨幅较为接近，其中二线、三四线城市购房需求提升相对较为显著，环比上月均提升7个百分点，一线城市置业需求同样有所恢复，环比涨幅达5%，县城购房需求和提升速度则相对较低；分区域来看，成渝、长三角地区购房需求改善最为明显，环比涨幅接近10%，长江中游、山东半岛、海峡西岸等区域购房需求较上月同样呈现不同程度提升，京津冀、珠三角上月购房需求已相对较高，因此本月提升幅度相对较少。

　　图：2021年09月-2022年02月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）

　　市场情绪有所恢复，购房计划小幅提前：2022年2月，19%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升6个百分点，达到近半年最高值；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为43%和26%，整体计划置业时间较上月有所提前。近期政策风向持续转暖，信贷利好逐步扩围，购房者预期稳中有升，观望情绪正缓慢消散。

　　刚需、改善购房需求稳中微升，投资、学区需求小幅下降：在当前市场开始恢复，房企推盘力度缓步提升，政策鼓励满足购房者合理的购房需求的环境下，2月刚需购房人群占比为19%，较1月稳中微升1个百分点，而改善需求占比最高达32%，且同样环比提升1%；投资和学区的购房需求出现小幅下降，均为18%，较上月分别下降2个和1个百分点，当前市场处于底部，居民住房需求潜力将逐步释放，刚需和改善购房需求将率先得到满足。

　　计划购房者“置换”需求持续降低，城市间有所分化：伴随贷款支持力度提升、购房首付比例下降，购房者购买力有所提升，导致购房门槛开始下降。2月，仅23%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房，占比较上个月小幅下降4%。不同能级城市中，仅一线城市“置换购房”占比出现微升，达到16%，其余城市“置换购房”占比均出现不同程度下降，其中二线%，三四线和县城的受访者“置换购房”占比较高，分别为28%和29%，较上月分别下降4%和5%。

　　未来置换周期略有延长：整体来看，2月计划通过“置换购房”的人群整体预期置换时间集中在3-6个月，达29%，预期置换周期在1个月以内的占比出现回落，降幅超10%，而预期置换周期在半年-1年的占比有所提升，达24%。分能级来看，一线城市预计未来“置换购房”周期在3-6个月以内的占比为27%与上月基本持平，而二线、三四线%，较上月均小幅上涨，县城“置换购房”周期延长较为严重，近五成受访者预期置换时间超过半年，预计未来置换周期将会小幅延长。

　　（备注：二手房“置换时间”是指“卖一”或“卖多”的时间，不包括“买一”的时间）

　　计划看房占比出现回升：本月受访者的计划看房占比为87%，较上月增加3个百分点。从不同能级来看，受季节性因素影响，县城的计划看房占比较上月涨幅较大，达5%，三四线的计划看房占比较上月同样上涨4%。一线城市计划看房占比与上月基本持平，仅稳中微升1%，而二线%，但仍处于历史较高水平。伴随市场环境和购房需求的转向，置业者看房时间将有所提前，房企做好疫情防控的同时应提前设计营销活动，加大折扣力度，保证客户的到访转化率。

　　置业到访占比基本持平：售楼处现场看房是置业的重要一环，在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。2月，有81%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比与上月基本持平；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线%，与上月相同，二线月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）

　　当前中央持续推进房地产环境改善大发体育，保持调控政策的连续性和稳定性，未来仍将继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚需购房，同时满足改善性购房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。在此次调查中，有44%的受访者预期未来楼市政策将会趋稳，与上月基本持平，而政策收紧预期小幅上升，达39%，也体现出市场对于“房住不炒”的观念依然不变。整体来看，受访者预计未来全国楼市政策将保持“连续性”，不会出现“急转弯”，而在货币政策、金融管控、补贴政策等方面或将持续出现边际宽松，以鼓励合理的购房消费。

　　在不同能级城市中，一线城市有超半数的受访者认为未来的政策仍将保持较严态势，远超过其他能级城市，而三四线、县城的受访者认为政策预期稳定或趋松的占比相对较高，均超过60%。在不同区域中，长三角、珠三角区域有超半数的受访者预期未来政策会有所趋紧，京津冀、海峡西岸区域的受访者则更多认为政策力度将保持稳定，山东半岛、中原地区认为未来政策将趋松的受访者占比分别达18%和22%。短期看来，为实现房地产市场健康发展，各地调控政策将延续分化趋势：市场调整压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地放宽政策稳定预期；而优质城市整体或将延续稳定趋势。

　　从各地新出台政策看，菏泽、佛山、重庆、赣州、延吉、温州等多地银行下调商业贷款首付比例，而受5年期LPR变动影响，广州、惠州、中山、呼和浩特、郑州等多地下调首套/二套房贷利率。在调查中，超半数受访者认为房贷利率下调将成为未来楼市政策放松大方向，同时政府购房补贴力度将有所提升，首付比例下降或将成为近期三四线城市放松重点政策，预期放松占比达到46%和45%，未来信贷边际宽松政策将继续落地，购房补贴力度也将有所加大。

　　对于不同能级城市，一线%受访者认为房价会继续上涨，较上个月提升10%，一线城市价值仍被市场认可，叠加信贷环境逐步改善，房价看涨预期依然较高；二线%的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定，市场看涨预期较弱。对于不同区域，长三角地区房价上涨预期达44%，较上月小幅提升，仍居各区域首位，山东半岛、珠三角、海峡西岸等区域超50%的受访者认为房价将保持平稳，市场预期较为稳定。

　　整体来看有17%的受访者表示，自己所在的城市本月银行贷款利率出现下降，这一比例较上月基本持平，同时45%的受访者感知银行贷款利率暂无变化。从不同能级来看，一、二线城市感知贷款利率下降的受访者占比均有所提升，其中一线%的受访者表示贷款利率出现下降，为各能级最高，二线城市感知贷款利率下降的占比达18%，较上月提升4%。而三四线和县城购房者感知贷款利率上升占比仍然较高，未来财政、货币政策将持续发力以支持合理购房需求正常释放。

　　本月41%的受访者认为所在城市贷款难度有所下降，另有38%的受访者认为所在城市贷款难度维持稳定。分能级来看，身处各线城市的受访者认为贷款难度下降的占比逐级递减，其中身处一线城市认为贷款难度下降的受访者占比最高，达53%，而身处二线、三四线城市的受访者认为贷款难度下降的占比分别为42%和31%，身处县城的受访者认为贷款难度提升的占比达24%，贷款利好仍需逐层落地。

　　本月超两成的受访者表示，与近期相比，未来贷款利率仍将出现下降，各能级城市认为未来贷款利率持续下降的受访者占比同样出现不同程度增加。当前楼市整体表现依然相对较弱，对于购买首套及二套住房的信贷支持仍将不断提升，通过为购房者提供合理的信贷支持以稳定购房者预期，提升购房置业信心，确保房地产市场交易回归常态。

　　图：2021年09月-2022年02月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

　　本月在二线%的受访者购房意愿强于上个月，这一占比较上月回升15个百分点，而在三四线%的受访者购房意愿有所增强，较上月大幅上涨16个百分点，此外一线城市购房意愿增强的受访者占比位居各线%，需求释放将逐渐恢复。当前政策利好持续显现大发体育，降利率、降首付等信贷宽松政策已在多地市场端逐步扩围，购房者置业意愿有所回升，市场情绪将持续改善。

　　长三角购房意愿强烈，关中地区购房意愿明显改善，京津冀置业意愿相对较低意愿最强：

　　2022年购房者市场预期乐观，全国呈现前低后高，一线、长三角市场将率先复苏2022年市场运行将呈现前低后高的变化趋势大发体育，购房者预期一线市场将于小阳春开始逐步回升，二线、三四线市场或将于下半年进行改善：

　　2022年以来，楼市政策调控环境明显宽松，公积金贷款、购房补贴、房贷利率、首付比例等相关政策均出现明显放松，北海、自贡、南宁、福州下调公积金首付，菏泽、重庆、江西赣州、河南驻马店、南通、蚌埠等城市开始下调首付比例，政策逐步宽松将提升购房需求与购房能力，带动置业意愿提升。据调查显示，多数购房者对未来市场保持相对积极的态度，其中41%购房者认为2022年全国楼市将呈现前低后高的市场行情，约三成购房者认为楼市或将在小阳春出现明显好转。从各线城市运行状况来看，一线整体市场较为乐观，超过51%的购房者认为市场将在小阳春之后开始回升；二线市场运行相对较为滞后，约47%的购房者认为市场将出现前低后高，下半年市场或将逐步改善；三四线%购房者认为市场下半年将逐步复苏，但仍有31%的购房者较为悲观，认为市场持续低迷。

　　长三角、关中市场或将率先复苏，珠三角、京津冀、长江中游、成渝等区域下半年市场将开始复苏。

　　2022年超七成受访者进行置业，利率显著降低、首付比例下降将加快置业需求释放超七成准备置业：

　　伴随近期政策预期转向，贷款、补贴等购房支持力度提升，叠加近期市场回调后房价处于阶段性低位，刚需及改善购房群体开始积极入市，据调查显示，计划于2022年进行购房置业人群占比达到74%，其中购房意愿较2021年更强占比达到69%，他们认为2022年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，近期或将成为短期置业最佳时期。

　　2022年以来，信贷额度显著改善、房贷利率大幅下滑，叠加地方开始提升购房补贴、降低购房门槛，提升整体市场购房能力、呼吁购房者积极入市，多数购房者认为市场或将达到底部行情，未来将开始逐步入市购房。据调查显示，38%受访者认为房价下跌是刚需快速置业最为有效的方式，当房价下跌幅度达到10%时，对市场活跃度提升效果最为显著；房贷利率下降也将有效刺激需求逐步释放，当贷款利率下降2-5个基点时对市场的刺激效果较为明显；首付比例下降和政府补贴力度提升对置业者购房节奏影响力度相对较小，其中首付比例下降至25%、20%时，更有利于刚需购买力进行入市，能更好满足刚需客户购房需求。

　　伴随公积金贷款的普及、区域公积金互认等政策利好、能有效降低购房成本，公积金贷款逐步成为购房置业的主要付款方式，据调查显示，32%购房人群采取公积金贷款方式进行付款大发体育，而一次性付款购房占比处于相对低位。从不同城市能级来看，公积金贷款占比随着能级下降而逐步降低，其中，一线房价高、总价贵、购房压力较大，公积金购房占比最为突出，占比达到38%；而采用存款直接购房的占比随着能级的下降逐步增加，其中县城直接购房占比达到28%。

　　购房置业以三居、90-120平为主，一线小户型需求较大，二线、三四线产品相似三居室为当前市场购房的主要户型，两居室位居其次；90-120平受到置业者青睐。

　　据调查显示，三居户型是2022年购房者置业需求的主流产品，三居购房占比达到49%，与去年基本保持一致，两居户型占比升至33%，同比提升6个百分点。从购房面积段来看，伴随近十年快速城镇化发展，房地产行业呈现蓬勃发展，大量居民进入城市并成功购房稳定发展，截至2021年中国城镇化率已经达到64.7%，市场刚需购房人群也呈现逐步下滑趋势，据调查显示，2021年刚需购房人群约占40%，而改善性购房呈现逐步增加，多数购房人群为满足于未来家庭基本的生活居住，90-120平面积段产品占比提升至43%，120平以上改善型面积段产品需求占比约为21%。整体来看，2022年购房者置业需求偏好大面积段、三居室户型来满足多口人生活居住，改善家庭居住环境。

　　从不同年龄段购房需求来看，00后、95后开始步入社会，对两居室和90平以下住房的偏好程度明显高于其他年龄段，主要因为00后当前多以单身、独居状态为主，买房计划仍以考虑满足个人住房需求为主。90后对住房面积需求有所提升，2022年购房需求以三居、大两居户型为主，其中90-120平需求占比显著增加，90平以下户型需求大幅下滑。90后以前的购房者三居需求成为主导地位，需求占比均超50%，四居、五居等改善型需求伴随年龄的增加而呈现逐步上升趋势；从购房面积段需求来看，90-120平市场需求稳居重要地位，但伴随年龄增加其占比开始有所下滑，尤其是75年以前人群，购房需求开始逐步回归小面积段需求。

　　从各线城市购房需求来看，一线购房门槛较高、人口大量流入，刚需购房人群占比仍相对较高，小户型需求占比明显高于其他各线城市，其中，一居、两居户型占比达到62%，90平以下产品需求占比达到42%。二线、三四线市场需求结构相似度较高，仅户型需求存在小幅差异，二线户型需求错位向下，两居户型占比约为37%，较三四线个百分点，三居户型需求占比减少12个百分点；而面积段产品需求占比结构基本一致，60-90平产品需求约为30%左右，90-120平产品需求占比约为43%-44%，120-150平产品占比约17%-19%。

　　近年来我国居民人均可支配收入和消费基础的不断增长，为消费者改善生活方式提供先决条件，消费者对于住宅的舒适性与便捷性有了更高的追求，消费需求由“生活型”向“享受型”不断演进，为全屋智能提供发展的沃土；同时科技的快速发展，将更多的物联网、云计算和人工智能等技术赋予家居智控系统自主感知、自主决策、自主控制、自主反馈的生命力，能够为用户提供舒适、便捷的智能生活体验；叠加2019年住建部推出《装配式内装修技术标准（征求意见）》支持，明确市场住宅及商业楼宇将以全装/精装为主流趋势，2020年16部联合发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》，提出数字家庭渗透新目标，未来房地产行业在全屋智能布局力度将会大幅增加。

　　伴随生活水平改善、精装修市场逐步提升，更多的置业者希望未来产品能够更具有科技感、体验感、智能化，逐步改善以往生活方式、解放人工家务劳动。据调查显示，智能门锁的需求度位居首位，置业需求占比达到64.8%，希望通过指纹识别、人脸识别等技术实现精准自动开门，提升生活便利性、规避钥匙丢失与遗忘风险；智能照明、智能空调等需求占比也超50%，可有效提升生活体验与生活便捷，实现“人和场景”的双向守护，增加“经济+能源”双效益高效管理；而智能控制系统需求目前仍处于相对低位，智能化需求占比约为36.2%。

　　从不同年龄段人群来看，智能照明系统、智能门锁、智能空调等智能化产品受到各代人生活青睐，其中75后人群市场需求占比位居前列，智能照明系统占比达到61%、智能门锁占比达到71%、智能空调占比达到56%；而智能扫地机器人产品更受年轻人欢迎，95后需求占比达到51%、00后需求占比超过60%，智能洗衣机、智能冰箱等产品相对较为普及，提升便利程度相对较小，市场强烈需求相对较小。

　　伴随生活逐步改善，“舒适型”生活需求日益提升，购房的居住功能逐步向社区功能转变，同时疫情近几年持续性反弹影响，居民生活周边配套逐步受到重视，叠加政府在“十四五”期间持续完善社区服务功能、推进社会治理创新，社区内部功能建设开始强化。据调查显示，购房者更希望小区能够运营社区超市，便利日常购买生活用品与新鲜蔬菜，该需求占比达到60%，位居首位；体育设施的需求度也位居高位，需求占比达到57%，主要原因是受老龄化占比提升、生活亚健康状态加剧、疫情持续冲击等因素影响，身体健康重视度日益增加，需要通过不同类型户外活动满足人们未来生活需求。

　　便民服务成为购房者首要关注服务要素，家政、教育、维修等增值服务逐步由幕后走向台前。

　　随着人们对品质生活的更高追求，围绕全生活场景、全生命周期提供优质服务成为购房的关注点，购房者更希望物业会根据客户需求实行规范化人性化服务，并且愿意为增值性、贴心式的服务付费。据调查显示，便民服务、家政服务的需求相对较高，购房关注占比均超50%；增值服务呈现稳步增加趋势，代理代办服务、教育服务、维修服务、租赁服务等需求占比也在40%以上。

　　总结总体来看，自去年四季度中央定调持续纠偏以来，市场的购房需求呈现逐步回升趋势，目前已经升至近半年来最高水平；叠加2022年以来，需求端政策持续发力，持续增加购房贷款额度、降低房贷利率、提升购房补贴、降低首付比例、限购认定放松等政策频繁出台，持续提升居民购买力与未来楼市发展预期，置业意愿与计划看房占比均回升至较高水平。未来在利好政策和金融宽松的双重刺激下，市场预期将持续修复，政策或将延续宽松态势，贷款支持力度仍相对较大，房价或将逐步企稳，置业者低迷观望情绪或将逐步改善。

　　企业策略建议：紧盯核心城市市场企稳机会，提升供应节奏，稳健房企强化长三角、珠三角、长江中游等优质土储布局2022年以来，中央和地方持续改善房地产市场环境，楼市政策调控环境明显宽松，公积金贷款、购房补贴、房贷利率、首付比例等相关政策均出现明显放松，北海、自贡、南宁、福州下调公积金首付，菏泽、重庆、江西赣州、河南驻马店、南通、蚌埠等城市开始下调首付比例；2月下旬住建部部长表示“将保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性”，再次强调“满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展”，短期各地“保刚需、促改善”的调控力度有望得到进一步跟进，未来政策宽松力度进一步增加、信贷供给持续充足，或将改善置业意愿与购房能力，房地产市场运行或将逐步企稳复苏。其中，一线城市、长三角、关中区域预期小阳春市场将逐步改善，市场或将率先进行复苏，建议房企紧盯市场运行，提升供应节奏、满足市场需求，而珠三角、京津冀、长江中游、成渝等区域下半年市场将开始优化改善，短期建议延续随行就市，强化营销回款、保障企业安全运营。

　　对于投资端来说，市场运行已过快速下行阶段，整体行业市场预期开始逐步企稳，目前土拍仍延续相对低温态势，未来宅地市场或将伴随新房去化速度提升而升温，建议财务稳健、资金充裕房企提升拿地力度，北京、上海、苏州等核心城市或率先复苏，杭州、南京、武汉、成都、西安、长沙等省会城市逐步开始企稳，建议积极进行布局，获取优质土储。