大发体育说来也巧，就在五一之前，楼市发生了不少大事，吸引社会各界关注，争相解读。

　　而在节前这一期《湾区楼市焦点》中，村长和主持人淼钧就为大家梳理了近期的楼市新闻，并对广州和深圳市场传闻作详尽分析。

　　据新华社报道，自然资源部部长王广华 4 月 25 日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

　　src=这意味着，散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

　　村长表示，不动产登记最早可以追溯到 2007 年。在当年颁布的《物权法》中，我国就正式提出了不动产统一登记制度。

　　因此，我国推进不动产统一登记目的，主要是为了落实物权法等法律，整合不动产登记职责，规范登记行为，保护权利人合法权益。

　　当然，不动产统一登记也是房地产税开征的技术条件之一，但不代表现在就要出台。因为房地产税开征，需要从宏观层面，更多考虑经济、房地产形势、社会共识等因素。

　　从当前形势看，国内经济才刚恢复，楼市终于走出谷底，在现阶段稳经济、稳楼市依然是首要任务，因此房地产税在短期内不太可能出台。

　　因为，房地产税一旦开征，很可能会对房价预期、买家入市信心带来一定冲击，房地产行业好可能又会重新步入低潮。

　　主持人淼钧表示，他留意到房地产税将出台的新闻以及相关解读，其实是被反反复复提及。由此可见，社会各界对这件事是非常关注的，只是不同立场的人对此态度可能不同。

　　村长认为，房屋多的人要交更多的税，是非常合理的，就像工资高的人税收也高。而且，房地产税开征是有利于调节社会收入分配，促进共同富裕，引导住房合理消费，帮助 房住不炒 的进一步落实，优化地方税收体系。

　　村长提到，在全国推行房地产税前，应该会有一个过渡适应期，税收标准可能会是分层制定，譬如几套或者累计面积、参考价达到多少，才要交税。

　　以目前试点的上海来讲，首先唯一住房是免征房产税的，房产税试点开始以后，新购的二套房要扣除人均 60 平的免征面积。就算你买了二套房，而且二套房的面积超过了免征面积，其实估价 1000 万的房屋，大概交 2 万上下的房产税。

　　作为购房者和业主，除了关心房地产税，同时也对 保交楼 的相关措施非常关注。而在最近，最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对于部分条件下购房者退款等优先权做出了规定，其中就提到了烂尾楼的问题。

　　src=对于这份文件，村长总结道，过去开发商暴雷后，银行、承建商和购房者追讨权益，每类债权人的排位次序是不清晰的。

　　如今有了这份文件，债权排序得到明确，购房人的请求权排在第一位，排序分别系购房者＞包工头 / 施工队＞银行抵押和房企债权人。

　　以前楼盘的资金链断裂，银行都有抵押物作为保障，可以通过拍卖拿回资金。但当债券排序确立以后，购房者的权利优于银行，拍卖以后资金就不能直接由银行拿走。

　　首先，批复以司法解释的方式明确了购房人的优先权，为相关案件提供明确的裁判指引。现实层面，为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中，债权如何处置提供了指引，一定程度上也提升老百姓对楼市的信心，大发体育有利于楼市复苏。

　　譬如购房者必须以居住为交易目的，不可以是投资行为，以上保护也只适用于住宅。

　　如果要想退房退款，购房者需要全额交付购房款，假设按揭贷款，则之前不可以出现断供行为，并需要由相关部门认定房屋确实持续烂尾，已经没有交付的条件。

　　其中关于 断供 这点，大发体育村长在之前一期节目中也提到过，不要以为楼盘烂尾，或者收房的时候出现质量问题，业主就可以随随便便单方面停供，想以此要挟开发商，因为这个逻辑是不成立的。

　　业主的贷款对象是银行，不是开发商，断供影响的也是银行与你的个人征信。万一最终去到法庭，如果业主有过停供状况，会对后期追讨权益带来负面影响。

　　4 月 20 日，不少媒体和中介都在转载相关报道——深圳取消施行了两年的 二手房参考价机制 的消息，主要内容是银行核定房价可以不受参考价限制，仅做参考。

　　而在 二手房参考价谢幕 传闻流传的 24 小时里，二手房市场已经给出敏锐的反应，不少参考价与成交价差异较大的区域，业主开始调整价格，涨价幅度从 50 万元至 200 万元不等。

　　两天以后，深圳相关部门出面，要求所有中介平台对外展示的房源价格，必须严格按照指导价进行公示。

　　不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。至于银行是否按照参考价执行按揭，各个银行各有各说法。

　　村长提到，二手房参考价出台 2 年以来，深圳约有 39% 的房源以低于指导价成交，约 44% 房源接近参考价成交，仅有约 17% 的房源高于参考价 10% 成交。

　　但来到现阶段，行业环境已经截然不同，在二手楼市持续低迷的背景下，参考价已经成为二手房流动的阻碍。

　　所以，相关部门才会考虑放松对银行贷款的执行，增加大家购置二手房的积极性。只可惜，这个利好成为了部分人炒作的借力点。

　　据自媒体爆料，上周有多个开发商陆续收到相关令，内容正是关于南沙楼市政策的调整，其中包括 1、购房需在广州连续缴纳社保年限从 5 年缩短到 3 年；2、在南沙工作的外地人也可以买房。但如果是私企需在南沙成立时间超过一年，且购房人要有大专以上学历、初级以上职称或高级技能以上证书；3、大发体育港澳居民可以在南沙购买商办物业。

　　村长表示，自己对类似的新闻一直是非常谨慎的，除非是有做实，或者有已经执行的实际案例。同时，他也建议大家要一切以官方发布为准。

　　对于传闻中的 主角 南沙，村长指出，虽然南沙楼市在开年后也有一定回暖，但他还是建议买家尤其是刚需和刚改要慎重考入市，除非购房者在南沙工作，可以接受 10 年以上的持有周期。

　　src=村长进一部分析道，因南沙楼市之前的购买力，很大部分都是来自深圳、东莞的外地客，投资性质大于自住目的，所以不少楼盘入住率比较低，而南沙本身常住人口较少，导致二手房流转率低，出租也难。

　　src=加上现在，东莞惠州全市放开限购，外地客有更多选择，导致南沙楼市只能靠本地人消化库存。

　　村长表示其实也不仅仅是南沙，包括从化和增城等外围区，如果不是通勤特别快捷，他都不建议购房者选择。

　　随后，淼钧代表网友提问，那如果是 2 万多一平的预算，以居住为目的，购房者可以怎么买？

　　反之，如果手上有闲钱的，假设 100 万预算，村长更推荐大家去看看市区的公寓和商铺，大发体育首选地铁口旁，人流量大，或者在企业总部和产业园附近的。相信租金收益以及保值能力，会比在郊区买套住宅要强。

　　据统计，近期全市已有 45 个楼盘推出特价单位同优惠活动。而在五一前后，广州一手供应更是迎来井喷，大发体育预计有 67 个项目加推，供应货量破万，其中还有不少全新盘。