大发体育时至年末，各家机构都开始了对2024年市场的预测，而无论是宏观经济还是固定收益，抑或是地产产业链的诸多行业，乃至于
相比于去年年末，市场在三支箭和16条的气氛下，一片欢欣鼓舞。宏观分析师说“2023期待超额储蓄释放”，地产分析师说“民企受到支持，销售改善曙光渐进”，策略分析师说“疫情调控放松，2023内需企稳”。但是站在2023年的11月，迎面而来的并不是阳光普照大发体育，而是寒风刺骨。遥远的地平线隐隐若现，究竟何时才能看到销售改善？2024年地产销售复苏会受哪些因素影响？
回首过去的两年，地产销售并不是持续下行，2022年的6月，2023年的3月，整个市场都看到了地产销售的边际复苏，今年9月初开始的政策也极大拉升了市场预期，然而每一次的销售复苏都随风而逝，留下的就只有越来越多房企展期和违约，越来越低的地产证券价值。
我们邀请了嵩山论市的专家，从央行调查问卷结果看收入预期和疤痕效应变化，从城中村改造规划中看销售提振的可能性，从买房者角度看楼市资产荒的影响，为您预判2024年地产销售修复的节奏。新的一年里，销售改善是否依然是那条遥远的地平线大发体育，可以看到却触不可及。
三季度央行的储户调查报告迟迟没有公布，然而人民银行河北省分行却公布了河北省的调查结果。去年以来我们期待的“疤痕效应修复”、“收入预期改善”、“超额储蓄释放”，是否会在2024年姗姗来迟？我们是否能找到对销售改善有利的信号？
的确，三季度央行确实没有发布储户调查报告，但是央行河北省分行发布了河北省的调查结果。所以，我们用河北省的调查结果，看一下整个行业的情况。
由于央行调查报告，会询问储户对未来物价、收入、就业的预期，也会询问未来三个月储户对于消费、购房、投资、储蓄的倾向，对于我们了解当下市场预期有一定帮助。尽管河北省的调查结果不如全国结果那样有代表性，但是我们确实能发现一些核心趋势。
在之前的文章中，我们就探讨过地产靠经济还是经济靠地产的问题。总体上看，地产销售改变，一定要建立在就业和收入预期的稳定之上。而河北的储户调查报告，我们发现一季度经济反弹之后，二季度和三季度的当季就业和收入情况仍然是在下行。
而与此同时整个国家的经济情况，虽然都处于复苏的轨道上，但是10月份的总量经济数据，体现出的改善趋势，明显不如9月份。整个经济修复的节奏有波动，自然带来收入和就业的情况波动，最终落实到楼市的需求上。详见下图。
严格来讲，对于未来的收入和就业预期，更加影响楼市未来的销售。特别是在考虑未来物价判断，就能更好推测楼市未来的需求。
从三季度河北分行的调查结果看，物价预期在走高，但是就业预期在走弱，说明整体实体经济的复苏节奏仍然不佳，但是未来的收入预期却出现一定改善。
整体上看，2023年三季度和2021年三季度，都出现了未来收入预期上涨，但是物价预期上涨，就业预期未改善。但是两个时期的下一个季度，也就是2021年四季度和2023年当前四季度，地产销售却并没有改善很多。
所以，我们并不能简单因为收入预期改善，就断定楼市的销售回暖有支撑，需要结合对就业和物价的未来预期做综合判断。详见下图。
在今年年初的嵩山论市周报中，我们详细探讨了疫情管控放松后，地产市场销售仍然存在的疤痕效应。
在我看来，地产行业的疤痕效应，不仅仅是因为疫情，更多的原因是自从2020年地产融资全面收紧之后，地产公司逐渐爆发信用风险，在2021年发生了恒大等地产巨头违约之后，民企地产公司的风险扩散超过预期，甚至严重影响了原本应当正常推进的房屋交付。
地产行业疤痕效应的存在，确实延缓了市场的回暖和现金流的修复，也影响了之前放松政策的落实和基本面的改善。而当前销售和拿地市场点状的回暖，也会伴随疤痕效应的存在，影响地产阶段性改善和复苏的持续性。我们保持对地产行业的信心，但是对行业修复的节奏和市场的分化保持谨慎。
从今年一整年来看，经济的疤痕效应，地产市场的疤痕效应，都被额外延长，这一点也在河北的储户调查报告中有所体现。未来三个月准备有购房行为的居民占比，从2022年6月以后大幅下降。
预期的疲软，造成买房者延后购房行为，这样就加大到了需求端的不确定性，所以2022年6月的销售改善没有持续性，而今年9月的政策放松也没有带来明显的提振效果。具体详见下图。
去年年底，市场普遍预期2023年能够释放超额储蓄，而2023年本身经济修复的滞后，导致原本就高企的超额储蓄进一步累积。
而这种情况下，地产的销售复苏受到阻碍，居民边际倾向于更多储蓄，而减少投资和消费行为。正如前文所述，央行河北分行调查报告显示的收入、就业情况较弱，所以更多储蓄倾向也体现了更弱的居民风险偏好。
按照当前的情况推演，后续超额储蓄转化也偏慢，这一点会制约2024年地产销售修复的节奏。
我们按照2018-2019年储蓄的情况，测算了原本路径下2023年的储蓄情况，跟实际储蓄情况作对比，发现2023年的实际储蓄确实一直高于预期。详见下图。
因此，河北调查报告中的情况，也确实有一定代表性，居民选择更多储蓄，是与居民更弱的买房意愿同步。详见下图。
当前整个证券市场，都对城中村改造寄予厚望，期待城中村改造像几年前的棚户区改造那样，拉动地产行业的需求。您觉得2024年的城中村改造，会有助于拉动销售吗？城中村改造目前有哪些新的变化？
关于城中村改造，从7月底以来一直是市场的热点。最近城中村改造的变化，在于PSL、国开行专项贷款、城中村改造专项债等资金来源的新消息。其实，市场核心的判断，是关于城中村改造对于地产投资的拉动，从而对2024年中国经济的动能做出判断。
在这里，我针对城中村改造拉动销售，找出一些合理的影响因素，与读者一起探讨。这里我随手写一个式子：城市存改造带来的销售量=F（总规模、拆建比例、推进节奏-2024年能安置的比例、安置资金来源、安置形式），其中资金来源最近市场有较多讨论，总规模的话之前嵩山论市的周报也有详细分析，我们针对拆建比例、推进节奏和安置形式来做分析，帮助读者更好理解城中村改造对地产销售的拉动机理和效果。
63号文的推出背景，是2021年之前很多城市，比如广州，在城市更新推进过程中较为粗暴，对历史文化资源和自然环境有所破坏，所以提出拆旧比不大于20%、拆建比不大于2，就近安置率不低于50%等要求。
而7月份强调推进城中村改造后，在后续的具体实践中，很多项目方和资金方反馈，实际上63号文提到的限制，并不是一刀切，在不同城市也不同的运用。
而本身拆建比例的限制如果打开，或者在“拆除新建、整治提升、拆整结合”的三分类中，拆除新建的比例有所提高，则会带来更大的安置和商品房销售的空间。
而且当前城中村改造承担的任务，重要性远超2021年时相对分散的城市更新体系，对土地市场的影响也明显更高。如果后续全国层面能放松拆建比例限制并出台政策，保证城中村改造带来更多供给和安置，那对楼市的需求提振自然会更加明显。当然，我们需要关注后续各个城中村项目拆建情况的落实。
整体城中村改造耗时很长，本身牵扯问题多大发体育，涉及到的权属问题更是复杂，是一个长期工程。这也是城中村改造和棚改最大的不同，相比之下，棚户区改造的推进和安置涉及问题少，权属也清晰，结合当时地产行业高周转的背景，棚改对销售的拉动就更加明显。
这一点上，如果城中村改造想快速解决城中村居民的民生问题，一定要做好规划，也最好是加速整个周期，包括但不限于对同意拆迁比例的放宽，对相关融资工具的放开。
我们随便举一个例子，深圳白石洲项目，其中关于拆迁的谈判旷日持久，直到去年才全部完成了安置合同。而第一期回迁房天悦花园，预计到2024年底才能交房。如果安置的进程慢，拆迁、补偿的过程长，那么对地产销售的拉动周期就会被延长，而每一年销售的提振自然就摊薄。
我们看一下一个传统的广州城中村改造项目的周期，就会明白中间的复杂。详见下图。
在安置形式上，实物安置本质上没有增加地产销售，而货币化安置会直接提升商品房销售，房票安置的效果接近货币化安置，甚至郑州口径下房票安置属于货币化安置的一种。
11月初，广州提出房票安置，成为一线城市中首个推进在城中村改造中使用房票安置。而之前广州城中村改造，是以回迁房为主、货币安置为辅。叠加上广州本身城中村改造项目多、总投资高、政府信用资质强，所以推进房票安置也合情合理。
而房票安置也并不是简简单单的凭房票买房，各地在使用房票时一般会提供政策优惠，下表是整理的部分城市情况。
而房票的使用率方面，整体还是比较高的。以浙江诸暨为例。截至2021年底，95%以上被征收户选择“房票”安置，诸暨市已累计开具“房票”金额约140亿元，其中80%以上购买了新建住房。
而对于政府来讲，房企收到房票后，跟政府是分批次结算，会降低政府一次性财政支出的压力。比如湖南衡阳，采取的是“352”的资金结算方式，即与房地产企业签订购房合同支付30%、交房后支付50%、剩余20%尾款两年后付清。
而网传的广州房票使用规则，政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金， 被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，城中村土地出让（划拨）后支付票面金额的70%。
这对于房地产公司来讲是很不利的，毕竟原本可以收到现金的回款，变成房票交付，结算进度偏慢，但是开发贷还本付息大发体育、工程款并不是房票结算后才付，而是紧密伴随工程进度。这样就会导致一个结果——民企开发商对房票购房有担忧，后续房票安置的拟购买楼盘核心范围更加“国企化”。
部分自媒体认为，应该让房企后续使用房票参与拿地，抵扣土地款。但是这样的思维，并不符合当下的大环境，房企普遍收缩拿地，而且项目周转的接续不顺畅。当房票作为土地款抵扣，拿来新的地继续开发，在无法形成整体销售闭环的背景下，房企压力会加重。
最近我们跟买房者交流，发现楼市里也有资产荒，民企预售楼盘的交付仍然不让买房者放心，而各地的新房和二手房依然都在价格下降，统计局的100多个样本城市，也只有不到10个房价还能维持不降。而各地实际有效的新房供应也不足，而需求端看大发体育，人口出生率逐年下降，学龄儿童的增长也逐渐趋缓？您是怎么看待这个问题的？
买房者的“资产荒”，也是我们最近注意到的一个趋势，下面我从安全性、收益性和必要性三个角度展开探讨。
从住房和城乡建设部披露的信息看，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已经完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。这表明保交楼工作取得了积极进展。
但是整体上被停工断贷伤害的购房者信心是很难在短期内修复，而且住建部的专项借款保交楼项目，要求本身很严格，属于当地国资和城投来支撑的必保项目。有大量没有剩余货值或者项目资金不足的项目，并没有直接得到保交楼专项借款，也缺乏合理的纾困手段，这部分项目也困扰很多购房者。
所以，对于普通购房者，民企开发商的预售楼盘，安全性不足。所以很多上海、深圳的民企预售楼盘，开盘去化率不到10%，甚至出现0认筹的情况。
目前来看，整个市场的房价出现整体性下跌，这不仅是需求不振的结果，从另一个角度也加剧了需求的进一步下行。毕竟对于大部分人来讲，买房期待保值、升值是合理预期，但是面临房价下跌的大环境，买房行为的收益就无法保证。
而房价数据层面，统计局数据虽然波动不大，但是我们发现即使是9月份放松一线城市认房不认贷之后，各能级城市的房价仍然在下跌通道，10月份房价的表现不佳。
随着生育率下降，以及小学生入学人数的增速趋缓，整体上新增的住房需求开始平缓。
叠加上房价上涨预期打破的因素，很多家庭开始推后买房行为，并认为短期内购买商品房并不具备必要性。
而保障性住房、长租房、人才公寓等新房改提供的多元化居住模式，也给年轻人以其他选择。从这一点看，也使年轻人对刚性购房需求推后，投资性购房行为也明显收敛，楼市的安全供应缩小到国企开发商楼盘，但是又并不带有明显的上涨预期，楼市资产荒进一步加深。
今天访谈的信息量比较大，您能为我们做一个总结吗？2024年的地产销售恢复，是否仍然是一条遥远的地平线？
简单来总结下，我认为地产销售改善一定会发生，但是并不会回到2021年之前的周期，而是回到一个新常态，毕竟我们面临了一个收缩后的市场容量。
而改善的速率，取决于我们的经济情况，收入、物价和就业预期决定居民的风险偏好和储蓄倾向，只有整体经济复苏走在前边，地产销售才会跟随改善。
而城中村改造的落实和全国推进，是2024年里的重大工程，也一定会得到资金支持，但是在拆建模式、推进节奏和安置手段上，现有模式存在弊端，2024年之内很难因为城中村改造单个因素带来销售的快速修复。
而当前楼市的资产荒情况，表现就是适合购房者的有效供给不足，而保交楼问题仍然有待解决，房价及其预期尚未修复，人口生育收缩又挡在前方，所以2024年的销售改善还是有待于对需求的进一步刺激。
回到我们的题目，2024年的销售改善就是一条遥远的地平线，我们确实可以看到，但是对于现在仍然是触不可及。希望城中村改造的推广和放松，经济的整体修复，能最终落实到房价预期的改善和购房者的买房意愿的复苏。追赶“销售改善”这条地平线，仍然是一个长期任务。
非常感谢专家！地产销售改善，决定了开发商的现金流情况，也是各类地产融资还本付息的基础。2023年内，我们放宽了认房不认贷，降低了存量贷款利率，取消了二线城市和部分一线城市非核心区域限购，但是落实到销售改善的成果甚微。2024年，伴随着经济本身修复，收入预期和就业问题改善，叠加上城中村改造的潜在支持，楼市的供给和需求端都会有所改善，只是投资人不能期望过高，毕竟追赶“销售改善”这条地平线，仍然是一个长期任务。
