大发体育10月12日，地产板块上演过山车行情，盘初因人气股跳水而直线下挫，随后大市值权重股拉升，地产板块又成功翻红大发体育。不过，相关指数没能阻挡新低的趋势。以表征A股龙头房企行情的中证800地产指数为例，该指数盘中下探至3505.59点，时隔3个月再度刷新近9年新低。
今年7月高层会议后，地产利好政策集中释放，低位的地产板块终于迎来一波反弹，但是经过1个月的回调整理，几乎又跌回起点，万科A、金地集团等近期纷纷创出阶段新低。地产行情的催化因素到底有哪些？本轮地产政策已经过去了吗？行业基本面又将如何影响行情？
综合来看，影响地产行情的因素包括政策、基本面、主题性投资机会等三个方面。从历史复盘来看，政策一般是逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。基本面才是行情启动的重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度，而主题性投资机会是否兑现或真实受益决定涨幅。
回顾2009-2023年各阶段板块表现，政策为行情重要影响因素，且整体遵循基本面弱政策宽松、基本面强政策收紧，政策交替松紧的周期变化。如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。
部分时点即使政策最终落空，但预期变化仍带来板块大幅波动，如2018年年初行情。同时政策调控手段从早期注重需求端（限购限贷等），逐步过渡到供需并重，且通过系列举措，不断规范房企拿地、融资、销售等行为，引导行业降杠杆、房企稳健经营。
本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其是2023Q3限制性政策加速退出，但无论是2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。
整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。
除政策外，基本面亦是行情重要催化剂。基本面复苏与否决定政策松绑行情持续性及高度，政策最终也是影响基本面预期，如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现，板块均迎来二次上涨。
从今年来看，全国楼市呈现“先扬后抑”的态势，年初迎来一波小阳春，5月-8月销售持续探底。近期被赋予重望的“金九银十”楼市基本面仍偏向弱势。根据克而瑞数据，2023年1-9月百强房企全口径销售金额46567亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企9月单月销售额为4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%。
由于基本面迟迟未回暖，对板块表现形成明显的压制。即使在政策大环境偏紧，楼市若能超预期表现亦能带来阶段性机会。展望后市，机构普遍认为在多重支撑下，地产基本面四季度将迎来明显修复。
国信证券指出，考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台，坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复。
开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳大发体育，二手房成交或持续回暖。
回顾2009年以来各阶段行情，亦不乏出现主题性投资机会。主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如2014年国企改革线年三四线棚改货币化带来销售及业绩高增的新城控股等，当年均取得较大涨幅。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落。
目前，全国范围内正在推进的城中村改造项目达到162个。在超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
据机构乐观统计，销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。投资端，总体预计城中村改造5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。
哪些房企受益？西部证券认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企；2）具备地方资源的地方国企；3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司。
综上，在政策宽松、基本面改善、主题性机会等三重预期下，地产行情向上修复可能性较大大发体育。另外，从估值的角度看，中证800地产指数当前PB估值为0.73倍，历史分位点为0%，已跌至冰点，底部特征突出。地产布局“甜蜜期”或来临。
哪类房企值得关注呢？平安证券指出，2009年至今尽管地产板块受政策及基本面交替变化，呈现周期波动，但仍不乏优质头部房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。叠加城中村改造三类受益房企，头部优质房企+央国企组合或能脱颖而出。从配置上看，投资者较难精准把握个股机会，借道ETF配置一篮子股票不失为一种良策。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势大发体育，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考大发体育，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
